致估价委托人函

湖北省枣阳市人民法院：
我公司于2021年08月27日接受贵方委托，对贵方办理案件（委托书编号：（2021）鄂0683委鉴244号）涉及的房地产市场价值进行评估，至 2022年1月24日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：

1. 估价对象：根据贵方提供的《关于段福明土地、规划等相关证件调差回复》、《关于段福明聚福园住宅楼评估情况说明》等相关资料，经估价人员实地查勘及估价委托人介绍，估价对象位于枣阳市北城办事处北园社区一组民族北路68号聚福苑小区一单元601号、602号、701号、702号；二单元701号、801号、802号；三单元601号、701号、801号、802号；四单元801号，估价对象房屋总建筑面积1355.94平方米。房屋规划用途为住宅，土地规划用途为住宅用地，在价值时点，估价对象实际用途部分为空置，部分作为住宅使用，估价对象房地产基本情况详见下表：

估价对象	所在楼层/总楼层	建筑面积（平方米）
一单元601	6/9	107.18
一单元602	6/9	105.56
一单元701	7/9	107.18
一单元702	7/9	105.56
二单元701	7/9	111.68
二单元801	8/9	111.68
二单元802	8/9	111.68
三单元601	6/9	112.91
三单元701	7/9	112.91
三单元801	8/9	112.91
三单元802	8/9	123.18
四单元801	8/9	133.51
合计		1355.94

       2、估价目的：为湖北省枣阳市人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2021年08月27日
4、价值类型：市场价值
5、价值内涵：本次估价对象房地产市场价值为房屋成本价格和其分摊土地的市场价格
6、估价方法：成本法
7、估价结果：估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用成本法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年08月27日的总价值为RMB272.54万元，大写金额人民币贰佰柒拾贰万伍仟肆佰元整。估价对象详见下表：
房地产估价结果一览表：

估价对象 位置	估价对象房号	建筑面积（平方米）	房地产单价 （元/平方米）	房地产总价 （万元）
枣阳市北城办事处北园社区一组民族北路68号聚福苑小区	一单元601	107.18	2010	21.54
	一单元602	105.56	2010	21.22
	一单元701	107.18	2010	21.54
	一单元702	105.56	2010	21.22
	二单元701	111.68	2010	22.45
	二单元801	111.68	2010	22.45
	二单元802	111.68	2010	22.45
	三单元601	112.91	2010	22.69
	三单元701	112.91	2010	22.69
	三单元801	112.91	2010	22.69
	三单元802	123.18	2010	24.76
	四单元801	133.51	2010	26.84
合计		1355.94	/	272.54

7、特别提示：

1. 以上内容摘自《涉执房地产处置司法评估报告》（以下简称“评估报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读评估报告全文。
2. 报告使用者应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
3. 本报告的评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是估价对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对估价对象成交价格的保证。因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
4. 财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。
5. 根据估价委托人提供的2021年07月12月枣阳市住房和城乡建设局出具的《关于《协助执行通知书》的回复》以及2021年07月09月枣阳市不动产登记中心出具的《档案资料查询证明》记载，枣阳市北城办事处北园社区一组民族北路68号聚福苑小区未办理《建筑工程施工许可证》以及相关不动产登记，故本次估价仅对估价对象市场价值进行测算，不对估价对象权属进行认定，在此提请报告使用人注意。
6. 根据估价委托人提供的《湖北省枣阳市人民法院评估委托书》（编号：（2021）鄂0683委鉴244号）记载，本次估价对象为枣阳市北城办事处北园社区一组民族北路68号聚福苑小区12套单元房（具体房号：一单元601号、602号、701号、702号；二单元701号、801号、802号；三单元601号、701号、801号、802号；四单元801号）。2021年8月27日我公司估价人员与双方当事人、湖北省枣阳市人民法院代表带领下对估价对象现场查勘，其实际查勘的房号为一单元801号、802号；二单元802号；三单元201号、502号、503号，实际查勘房屋与估价对象不符，经当事双方介绍部分房屋已出售无法入户查勘。后根据2021年10月12日枣阳市人民法院出具的《湖北省枣阳市人民法院复函》以及现场与双方当事人确认，本次评估的12套房屋除二单元802号以外均参照实际测量的单元房所对应户型面积评估，其参照户型及实测面积如下表所示。如与相关部门最终认定不符，则估价结果应作相应的调整。

序号	估价对象单元号	估价对象房号	参照单元号	参照房号（实测）	实测面积（平方米）
1	一单元	601	一单元	801	107.18
2		602		802	105.56
3		701		801	107.18
4		702		802	105.56
5	二单元	701	二单元	802	111.68
6		801		802	111.68
7		802		802	111.68
8	三单元	601	三单元	201	112.91
9		701		201	112.91
10		801		201	112.91
11		802		502	123.18
12	四单元	801	三单元	503	133.51
合计					1355.94

1. 根据2021年10月12日枣阳市人民法院出具的《湖北省枣阳市人民法院复函》记载，本次评估的12套单元房按照毛坯状况进行评估，在此提请报告使用人注意。
2. 截止评估基准日，估价对象所在宗地未办理国有土地使用权分割登记。根据2021年11月16日枣阳市人民法院出具的《湖北省枣阳市人民法院复函》记载：“本次估价对象12套房屋应分摊的土地使用权面积均按照2012年11月14日枣阳市自然资源和规划局出具的《建设项目规划（土地使用）条件》（编号：TJ2012-104）记载的容积率4.9为依据进行分摊”，本次估价以此为依据进行测算。如与相关部门最终认定不符，则估价结果应作相应的调整。
3. 经估价人员实地查勘并结合估价委托人提供的资料，估价对象部分房屋在价值时点已售卖。房屋拍卖成交后，受让方应关注估价对象已存在的房屋售卖情况，在此提请报告使用人注意。
4. 根据估价委托人提供的《湖北省枣阳市人民法院执行裁定书》（（2021）鄂0683执796号）等资料，经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象房地产已被查封，依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2004]16号、法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象查封情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
5. 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为一年（即报告有效期自 2022年1月24日至2023年1月23日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。                                  

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                                            二〇二二年一月二十四日