致估价委托人函

湖北省枣阳市人民法院：
我公司于2021年10月09日接受贵方委托，对贵方办理案件（委托书编号：（2021）鄂0683委鉴281号）涉及的房地产市场价值进行评估，至 2022年1月20日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：

1. 估价对象：根据贵方提供的《档案资料查询证明》、《不动产权证书》（证号：鄂（2018）枣阳市不动产权第0000055号）等相关资料，经估价人员实地查勘及估价委托人介绍，估价对象位于枣阳市环城办事处孙庄社区居委会（玫瑰国际）1幢103室、104室、105室、205室、206室、207室，产权为胡俊、郭雪岭共同所有，总建筑面积597.22平方米。房屋用途为商业，土地规划用途为商住用地，在价值时点，估价对象目前为空置状态，实际能作为商业使用，估价对象房地产基本情况详见下表：

估价对象	网上合同 备案编号	《不动产权证书》	房屋所有权人	房屋用途/土地用途	所在楼层/总楼层	建筑面积（㎡）	土地使用权类型	终止日期
1幢103	ZY19005336	鄂（2018）枣阳市不动产权第0000055号	胡俊、郭雪岭	商业/商住用地	1/11	39.09	出让	商业用地：2055年3月23日止； 住宅用地：2085年3月23日止。
1幢104	ZY19005337				1/11	48.25
1幢105	ZY19005338				1/11	132.66
1幢205	ZY19005335				2/11	148.78
1幢206	ZY19005334				2/11	105.43
1幢207	ZY19005333				2/11	123.01
合计		/	/	/	/	597.22

       2、估价目的：为湖北省枣阳市人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价值
3、价值时点：2021年10月09日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：比较法、收益法
6、估价结果：估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法和收益法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年10月09日的总价值为RMB422.39万元，大写金额人民币肆佰贰拾贰万叁仟玖佰元整。估价对象详见下表：
房地产估价结果一览表：

估价对象	建筑面积（㎡）	房地产单价（元/㎡）	房地产总价（万元）
1幢103室	39.09	9766	38.18
1幢104室	48.25	9766	47.12
1幢105室	132.66	9390	124.57
1幢205室	148.78	5634	83.82
1幢206室	105.43	5634	59.40
1幢207室	123.01	5634	69.30
合计	597.22	/	422.39

7、特别提示：

1. 以上内容摘自《涉执房地产处置司法评估报告》（以下简称“评估报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读评估报告全文。
2. 报告使用者应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
3. 本报告的评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是估价对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对估价对象成交价格的保证。因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
4. 财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。
5. 根据估价委托人提供的由枣阳市不动产登记中心2021年8月13日出具的《档案资料查询证明》记载，估价对象1幢207室备案面积为123.01㎡，但根据当事人现场指认及估价人员现场查勘测量，估价对象1幢房号207现场测量其套内使用面积约为70平方米，实际测量面积与枣阳市不动产登记中心备案面积差距较大。根据枣阳市人民法院2021年11月15日出具的《复函意见》及湖北鹏润投资发展有限公司2020年10月20日出具的《证明》文件，本次估价的1幢207室建筑面积按枣阳市不动产登记中心登记的面积123.01㎡为前提进行估价。如与相关部门最终认定不符，则估价结果应作相应的调整，在此提醒报告使用人予以特别关注。
6. 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及其分摊土地使用权价值，在此提请报告使用人注意。
7. 根据估价委托人提供的《不动产登记证明》、《湖北省枣阳市人民法院执行裁定书》（（2021）鄂0683执1981号）等资料，经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象房地产已办理抵押，且已被查封，依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2004]16号、法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象抵押和查封情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
8. 根据估价委托人提供的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料并结合估价人员现场查勘，估价对象所在楼栋1#楼1-2F为商业，故本次估价以估价对象1幢103室、104室、105室、205室、206室、207室房屋用途为商业为估价前提，在此提请报告使用者注意。
9. 根据估价人员实地查勘，在价值时点估价对象1幢105室已被其他人占有使用，现作为仓库堆放化肥。经与估价委托人沟通，本次估价未考虑占有使用情况、欠缴税费、强制处分、快速变现、处置费用、交易税费等因素对估价对象房地产价值的影响，若与相关部门最终认定不符，则估价结果需作相应调整。
10. 根据估价委托人提供的由枣阳市不动产登记中心2021年8月13日出具的《档案资料查询证明》记载，估价对象1幢103室、104室、105室、205室、206室、207室均已于2019年10月31日进行商品房网上合同备案，但尚未办理《不动产权证书》。根据相关规定，产权人实际对估价对象拥有收益、占有、处分的权利，故本次估价为其在完全产权状态下的价值，且未考虑办理权属登记需要缴纳的相关费用对估价结果的影响，在此提醒报告使用者注意。
11. 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为一年（即报告有效期自 2022年1月20日至 2023年1月19日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。                                  

  下载4949图库
法定代表人：
                                            二〇二二年一月二十日