致估价委托人函

武汉市中级人民法院：
我公司于2021年10月11日接受贵方委托，对贵方办理案件（案号：（2021）鄂01执3613号）涉及的房地产市场价值进行评估，至2021年11月22日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《常码村房屋拆迁产权调换安置协议书》（编号：3379、3381、3382、3383）、《存量房居间（租赁）合同》（备注：2份）、《还建房项目H2  5号楼房型图》、《武汉市监察委员会查封/扣押财物、文件清单》（编号：武监查扣（2020）013-0008号）等资料（见附件1至7），经估价人员实地查勘及估价委托人介绍，估价对象位于武汉市硚口区汉西路常码头鑫城汇H2小区5栋2单元202室、203室、301室、304室，房屋建筑面积合计为434.20平方米。估价对象房屋及土地基本情况详见表1。
表1    估价对象房屋及土地基本情况一览表

估价对象	《常码村房屋拆迁产权调换安置协议书》编号	房屋拆迁产权调换安置协议书签订人	所在层数	房屋建筑面积（㎡）	分摊土地使用权面积（㎡）	房屋及土地实际用途
202室	3382	吴玉兰	2	90.74	不详	住宅
203室	3383	吴玉兰	2	90.74
301室	3379	彭斌	3	132.49
304室	3381	吴玉兰	3	120.23
合计	/	/	/	434.20	/	/

2、估价目的：为武汉市中级人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2021年10月14日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：比较法、收益法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法和收益法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年10月14日的房地产总价值为RMB677.15万元，大写金额：人民币陆佰柒拾柒万壹仟伍佰元整。估价结果详见表2。
表2    房地产估价结果一览表

估价对象	房屋建筑面积（㎡）	房地产单价 （元/平方米）	房地产总价（万元）
202室	90.74	15238	138.27
203室	90.74	15238	138.27
301室	132.49	15852	210.02
304室	120.23	15852	190.59
合计	434.20	/	677.15

7、特别提示：

1. 以上内容摘自《房地产司法鉴定估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
2. 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
3. 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及其分摊土地使用权价值，以及房屋室内二次装修价值，在此提请报告使用人注意。
4. 本次估价未考虑估价对象欠缴的水、电、气、物业等费用对其房地产价值的影响。房屋拍卖成交后，受让方自拍卖标的交付之日起需承担欠缴的水、电、气、物业等费用，在此提请报告使用人注意。
5. 本次估价未考虑强制处分、快速变现、处置费用、交易税费等因素对估价对象房地产价值的影响，在此提请报告使用人注意。
6. 《武汉市中级人民法院司法鉴定案件转办单》（（2021）鄂01鉴评转062号）记载估价对象地址为武汉市硚口区长丰街常码头鑫城汇202室、203室、301室、304室，未显示其楼栋及单元号，另根据估价委托人提供的《常码村房屋拆迁产权调换安置协议书》（编号：3379、3381、3382、3383）及估价人员实地查勘，估价对象实际地址为武汉市硚口区汉西路常码头鑫城汇H2小区5栋2单元202室、203室、301室、304室，本次评估以估价对象实地查勘地址为估价前提，在此提请报告使用人注意。
7. 经估价委托人介绍，估价对象尚未办理权属登记，另根据估价委托人提供的《常码村房屋拆迁产权调换安置协议书》（编号：3379、3381、3382、3383），武汉市硚口区汉西路常码头鑫城汇H2小区5栋2单元202室、203室、304室房屋拆迁产权调换安置协议书签订人均为吴玉兰，武汉市硚口区汉西路常码头鑫城汇H2小区5栋2单元301室房屋拆迁产权调换安置协议书签订人为彭斌。故本次估价根据《常码村房屋拆迁产权调换安置协议书》（编号：3379、3381、3382、3383）确定估价对象鑫城汇H2小区5栋2单元202室、203室、304室为吴玉兰名下，估价对象鑫城汇H2小区5栋2单元301室为彭斌名下，且本次估价仅对估价对象市场价值进行测算，不对估价对象权属进行认定，在此提请报告使用人注意。
8. 估价人员未对估价对象房屋建筑面积和土地使用权面积进行专业测量，仅根据估价委托人提供的《常码村房屋拆迁产权调换安置协议书》（编号：3379、3381、3382、3383）和《还建房项目H2  5号楼房型图》，确定本次估价范围内估价对象鑫城汇H2小区5栋2单元202室、203室、301室、304室建筑面积分别为90.74平方米、90.74平方米、132.49平方米、120.23平方米。经估价人员实地查勘，面积大体相当，因此本次以该面积为前提进行估价，最终估价对象房屋建筑面积数据应以房地产管部门核定为准，如有变动，则估价结果应作相应的调整。
9. 经估价委托人介绍，估价对象尚未办理权属登记，无法明确其法定用途，但根据估价委托人提供的《常码村房屋拆迁产权调换安置协议书》（编号：3379、3381、3382、3383）记载武汉市硚口区汉西路常码头鑫城汇H2小区5栋2单元202室、203室、301室、304室为还建房（百度百科词语来源：为统一规划市政建设，需要对城市郊区农民原建住房进行拆迁，为妥善安置拆迁群众的居住用房，政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民。）并结合估价人员实地查勘，估价对象房屋按住宅进行设计和建设，其面积大小、建筑结构、空间布局、设施设备、装饰装修状况等均能满足居住需要，本次估价以估价对象按住宅用途持续使用为估价前提，在此提请报告使用人注意。如与相关部门最终认定用途不符，则估价结果需作相应调整。
10. 根据估价委托人提供的《武汉市监察委员会查封/扣押财物、文件清单》（编号：武监查扣（2020）013-0008号）（见附件6），及估价委托人介绍，在价值时点估价对象房地产已被查封；依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象查封情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
11. 经估价委托人介绍，估价对象尚未办理权属登记。2021年11月2日，我公司估价人员与武汉市中级人民法院代表共同去硚口区政务服务中心对估价对象权属进行调查，根据硚口区政务服务中心不动产登记中心工作人员所述，若贵法院提供的《常码头房屋拆迁产权调换安装协议书》乙方签订人属于原拆迁村部人员且具有拆迁户资格，则其后续可以办理权属登记且可免缴部分相关税费，但不动产登记中心无法核实上述协议书中乙方签订人员是否具有拆迁户资格。通过我公司估价人员询问鑫城汇小区住户及周边中介，该小区已有房屋办理《不动产权证书》。另结合估价委托人提供的《湖北省武汉市中级人民法院工作联系函》（（2021）鄂01执3613号），本次估价以估价对象后续能正常办理权属登记为估价前提，并考虑了估价对象办理权属登记可能发生的相关费用，但最终缴纳数额应以房地产管理部门确认的为准，在此提请报告使用人注意。
12. 经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象全部房屋已出租，并根据估价委托人提供《存量房居间（租赁）合同》，估价对象鑫城汇H2小区5栋2单元202室、203室、301室、304室均已对外出租，租赁期限从2019年7月11日起至2028年7月10日止。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条记载：“买卖不破租赁，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的权力”。房屋拍卖成交后，受让方应关注估价对象已存在的租赁关系和租约限制，在此提请报告使用人注意。
13. 财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致估价结果对应的估价对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，估价结果应当进行相应调整后才可使用。
14. 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2021年11月22日至2022年11月21日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

特此函告！
 
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
                                            法定代表人：朱黎明
                                                           二〇二一年十一月二十二日