致估价委托人函
武汉市中级人民法院：我公司于2021年10月11日接受贵方委托，对贵方办理案件（案号：（2021）鄂01执3613号）涉及的房地产、家具家电市场价值进行评估，至2021年11月25日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《8#订房情况表》、《国有土地使用证》（证号：洪湖国用（2012）第583号）、《土地使用证附图》（图号：宗2012-032）、《武汉市监察委员会查封/扣押财物、文件清单》（编号：武监查扣（2020）013-0009号）等资料（见附件1至6），经估价人员实地查勘及估价委托人介绍，估价对象位于洪湖市燕窝镇东鹏家园小区8栋1单元201室、301室，房屋建筑面积合计为270.38平方米。估价对象房地产及室内家用电器设备基本情况详见表1-2。
表1 估价对象房地产基本情况一览表
| 估价对象 |
《国有土地使用证》证号 |
订房人 |
所在层数 |
房屋建筑面积（㎡） |
所在宗地土地使用权面积（㎡） |
土地
用途 |
土地使用权类型 |
土地使用权终止日期 |
实际用途 |
| 201室 |
洪湖国用（2012）第583号 |
夏维红 |
2 |
135.19 |
16823.20 |
城镇住宅用地 |
出让 |
2060年6月6日 |
住宅 |
| 301室 |
夏维红 |
3 |
135.19 |
| 合计 |
/ |
/ |
/ |
270.38 |
16823.20 |
/ |
/ |
/ |
/ |
表2 估价对象室内家用电器设备清单一览表
| 估价对象 |
电子设备名称 |
规格型号 |
计量单位 |
数量 |
| 201室内 |
格力空调挂机1.5P |
KFR-35GW/（35559）Aa-3 |
台 |
3 |
| 格力空调柜机3P |
KFR-72LW（72591）NhAa-3 |
台 |
1 |
| 客厅创维电视 |
Skyworth |
台 |
1 |
| 卧室创维电视 |
Skyworth |
台 |
1 |
| 海尔冰箱 |
BCD-482FDPT |
台 |
1 |
| 海尔热水器 |
ES60H-D2+（ZE） |
台 |
1 |
| 美的油烟机、灶 |
CXW-200-TJ9015-G烟机、
JZY-MQ7210-G灶 |
套 |
1 |
| 国仕麻将桌 |
全自动 |
张 |
1 |
| 301室内 |
格力空调挂机1.5P |
KFR-35GW/（35559）Aa-3 |
台 |
3 |
| 格力空调柜机3P |
KFR-72LW（72591）NhAa-3 |
台 |
1 |
| 客厅创维电视 |
Skyworth |
台 |
1 |
| 卧室创维电视 |
Skyworth |
台 |
1 |
| 海尔冰箱 |
BCD-482FDPT |
台 |
1 |
| 海尔热水器 |
ES60H-D2+（ZE） |
台 |
1 |
| 美的油烟机、灶 |
CXW-200-TJ9015-G烟机、
JZY-MQ7210-G灶 |
套 |
1 |
| sevenstars 冰箱 |
BCD-126CB |
台 |
1 |
2、估价目的：为武汉市中级人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2021年10月19日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：比较法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年10月19日的房地产总价值为
RMB58.08万元，大写金额：
人民币伍拾捌万零捌佰元整；室内家用电器设备总价值为
RMB2.67万元，大写金额：
人民币贰万陆仟柒佰元整。估价结果详见表3。
表3 房地产及室内家用电器设备估价结果一览表
| 估价对象 |
房屋建筑面积（㎡） |
房地产单价
（元/平方米） |
房地产总价（万元） |
电子设备总价（万元） |
备注 |
| 201室 |
135.19 |
2123 |
28.70 |
1.30 |
房地产价值包含其室内装修和家具价值 |
| 301室 |
135.19 |
2173 |
29.38 |
1.37 |
| 合计 |
270.38 |
/ |
58.08 |
2.67 |
/ |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产司法鉴定估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及其分摊土地使用权价值，以及房屋室内二次装修和家具、室内家用电器设备价值，在此提请报告使用人注意。
- 本次估价未考虑估价对象欠缴的水、电、气、物业等费用对其房地产价值的影响。房屋拍卖成交后，受让方自拍卖标的交付之日起需承担欠缴的水、电、气、物业等费用，在此提请报告使用人注意。
- 本次估价未考虑强制处分、快速变现、处置费用、交易税费等因素对估价对象房地产价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 经估价委托人介绍，估价对象尚未办理权属登记，另根据估价委托人提供的《8#订房情况表》，洪湖市燕窝镇东鹏家园小区8栋1单元201室订房人为夏维红，且据估价委托人介绍，估价对象东鹏家园小区8栋1单元301室订房人与201室相同，均为夏维红。故本次估价根据《8#订房情况表》及估价委托人介绍，确定估价对象东鹏家园小区8栋1单元201室、301室均为夏维红名下，且本次估价仅对估价对象市场价值进行测算，不对估价对象权属进行认定，在此提请报告使用人注意。
- 估价人员未对估价对象房屋建筑面积和土地使用权面积进行专业测量，仅根据估价委托人提供的《8#订房情况表》、《国有土地使用证》（证号：洪湖国用（2012）第583号），确定本次估价范围内估价对象洪湖市燕窝镇东鹏家园小区8栋1单元201室、301室建筑面积均为135.19平方米。经估价人员实地查勘，面积大体相当，因此本次以该面积为前提进行估价，最终估价对象房屋建筑面积数据应以房地产管部门核定为准，如与相关部门最终认定不符，则估价结果应作相应的调整。
- 经估价委托人介绍，估价对象尚未办理权属登记，无法明确其法定用途，但根据估价委托人提供的《国有土地使用证》（证号：洪湖国用（2012）第583号）记载估价对象宗地用途为城镇住宅用地，及估价人员实地查勘，估价对象房屋按住宅进行设计和建设，其面积大小、建筑结构、空间布局、设施设备、装饰装修状况等均能满足居住需要，本次估价以估价对象按住宅用途持续使用为估价前提，在此提请报告使用人注意。如与相关部门最终认定用途不符，则估价结果需作相应调整。
- 根据估价委托人提供的《武汉市监察委员会查封/扣押财物、文件清单》（编号：武监查扣（2020）013-0009号）（见附件6），及估价委托人介绍，在价值时点估价对象房地产已被查封；依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象查封情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 经估价委托人介绍，估价对象尚未办理权属登记。2021年10月19日，我公司工作人员针对估价对象权属问题询问东鹏家园小区住户及周边中介，以及电话询问洪湖市燕窝镇自然资源和规划所工作人员，该小区部分住户已提交资料至洪湖市燕窝镇自然资源和规划所，但具体完成权属登记的时间无法明确。经与估价委托人沟通确认，本次估价以估价对象后续能正常办理权属登记为估价前提，并考虑估价对象后续办理权属登记可能发生的相关费用，如与相关部门最终认定不符，则估价结果做相应调整，在此提请报告使用人注意。
- 在价值时点，估价对象东鹏家园小区8栋1单元201室、301室均处于停电状态，并受专业技能限制评估人员对估价对象室内家用电器设备的实地查勘仅限于外观，未对各种家用电器设备在价值时点时的使用情况和性能做技术检测。经与估价委托人沟通确认，本次评估假设估价对象室内家用电器设备均能正常使用，无安全隐患为前提，在此提请报告使用人注意。如与实际运行情况不符，则估价结果需作相应调整。
- 财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致估价结果对应的估价对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，估价结果应当进行相应调整后才可使用。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2021年11月25日至2022年11月24日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。
特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：朱黎明
二〇二一年十一月二十五日
