致估价委托人函
云梦县人民法院：我公司于2021年8月23日接受贵方委托，对贵方办理案件（案号：（2021）鄂0923执727号）涉及的房地产市场价值进行评估，至2021年9月17日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
- 估价对象：根据贵方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《不动产登记证明》、《湖北省云梦县人民法院执行裁定书》等资料（见附件1至6），经估价人员实地查勘及估价委托人介绍，估价对象位于云梦县城关北环路77号（和平公寓-1号）-1幢1、2层，产权为石玉文、袁冬英共同共有，房屋建筑面积合计为154.52平方米，分摊土地使用权面积合计为70.1平方米。估价对象房屋及土地基本情况详见表1。表1 估价对象房屋及土地基本情况一览表
| 估价对象 |
《房屋所有权证》证号 |
《国有土地使用证》证号 |
权利人 |
房屋/土地证载用途 |
所在层数/总层数 |
房屋建筑面积（㎡） |
分摊土地使用权面积
（㎡） |
土地使用权类型 |
土地使用权终止日期 |
实际用途 |
| 云梦县城关北环路77号（和平公寓-1号）-1幢1层 |
鄂云房权证城关字第2013020141号 |
云国用（2014）第200912084-2-1号 |
石玉文、袁冬英 |
经营/住宅 |
1/2 |
77.26 |
35.05 |
出让 |
至2078年止 |
商业 |
| 云梦县城关北环路77号（和平公寓-1号）-1幢2层 |
鄂云房权证城关字第2013020246号 |
云国用（2014）第200912084-2-2号 |
石玉文、袁冬英 |
住宅/住宅 |
2/2 |
77.26 |
35.05 |
出让 |
至2078年止 |
住宅 |
| 合计 |
/ |
/ |
/ |
/ |
/ |
154.52 |
70.1 |
/ |
/ |
/ |
2、估价目的：为云梦县人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2021年9月3日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：比较法、收益法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法和收益法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年9月3日的房地产总价值为
RMB85.81万元，大写金额：
人民币捌拾伍万捌仟壹佰元整。估价结果详见表2。
表2 房地产估价结果一览表
| 估价对象 |
建筑面积（㎡） |
土地面积（㎡） |
房地产单价（元/平方米） |
房地产总价（万元） |
| 云梦县城关北环路77号（和平公寓-1号）-1幢1层 |
77.26 |
35.05 |
8600 |
66.44 |
| 云梦县城关北环路77号（和平公寓-1号）-1幢2层 |
77.26 |
35.05 |
2507 |
19.37 |
| 合计 |
154.52 |
70.1 |
/ |
85.81 |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《涉执房地产处置司法评估报告》（以下简称“评估报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读评估报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及其分摊土地使用权价值，以及房屋室内二次装修价值，在此提请报告使用人注意。
- 本次估价未考虑估价对象欠缴的水、电、气、物业等费用对其房地产价值的影响。房屋拍卖成交后，受让方自拍卖标的交付之日起需承担欠缴的水、电、气、物业等费用，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《不动产登记证明》（见附件5）和《湖北省云梦县人民法院执行裁定书》（见附件6），经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象房地产已设立抵押权，且被查封；依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象抵押和查封情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《房屋所有权证 》，其权利状态未记录其是否设立居住权。房屋拍卖成交后，根据《中华人民共和国民法典》第十四章居住权相关条款规定，在此提请报告使用人注意可能存在的居住权对其影响。
- 本报告的应用有效期自评估报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2021年9月17日至2022年9月16日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：朱黎明
二〇二一年九月十七日
