致估价委托人函
湖北省枣阳市人民法院：
我公司于2021年4月19日接受贵方委托，并于2021年4月19日进行现场实地察勘，对位于枣阳市盛康商贸城（站西巷279号）的房地产市场价值进行了评估，至 2021年7月5日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：估价对象为郭大发所属的位于枣阳市盛康商贸城（站西巷279号）的房地产。根据委托估价方提供的《档案资料查询证明》（房产证号：00018644号）、《枣阳市不动产登记中心复函》、《房产信息登记页》、《分栋分层平面图》，《国有土地使用证》（证号为：枣土国用（1997）字第02028008-11号），估价对象房屋1-2层证载建筑面积184.66平方米，第3层加盖部分建筑面积92.70㎡，土地使用权面积111平方米。房屋规划用途为住宅，现状用途为一楼部分作为仓库使用，其他部分均为住宅使用，土地使用权类型为划拨，混合结构，在价值时点估价对象实际用途为一楼部分作为仓库使用，其他部分均为住宅使用。
2、估价目的：为湖北省枣阳市人民法院办理案件提供价值参考。
3、价值时点：2021年4月19日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：比较法、收益法、成本法
6、估价结果：估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法、收益法和成本法分别对估价对象有证房屋和无证房屋市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年4月19日的房地产总价值为RMB89.03万元，大写金额人民币
捌拾玖万零叁佰圆整。估价对象详见下表：
房地产估价结果一览表
| 估价对象 |
建筑面积（㎡） |
土地面积（㎡） |
平均单价（元/㎡） |
房地产总价（万元） |
| 枣阳市盛康商贸城（站西巷279号）（有证） |
184.66 |
111.00 |
3210 |
89.03 |
| 枣阳市盛康商贸城（站西巷279号）（无证） |
92.70 |
/ |
| 合计 |
277.36 |
111.00 |
/ |
89.03 |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产司法鉴定估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价人员现场查勘，估价对象房屋第3层存在加盖及扩建的情况，本次估价范围内估价对象1-2层房屋建筑面积按其证载建筑面积184.66平方米为前提进行估价，估价对象第3层加盖房屋建筑面积按估价人员现场测量92.70平方米为前提进行估价。如与相关部门最终认定不符，则本次估价结果应作相应的调整。
- 根据估价委托人提供的《湖北省枣阳市人民法院评估委托书》（（2021）鄂0683委鉴53号）和《档案资料查询证明》和《房产信息登记页》等相关资料，估价对象证载坐落为枣阳市盛康商贸城，而带领查勘人指认的房屋为站西巷279号，实际地址与证载地址不一致，带领查勘人说明不一致的原因系门牌号码的变化造成，注册房地产估价师无理由怀疑其一致性，本次估价假定带领查勘人指认的房屋即为证载房地产。
- 经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象部分房屋已出租，但估价委托人未能提供《房屋租赁合同》等相关租赁资料，故本次估价注册房地产估价师无法考虑估价对象已存在的租赁关系和租约限制对其价值的影响。如果合同租金与市场租金存在较大差别且租约时间较长将对估价结果产生较大的影响，在此提请报告使用人注意。
- 本次估价结果包含估价对象房屋及分摊土地价值及室内二次装修价值，在此提请报告使用人注意。
- 本次估价结果是建立在估价委托人提供的现有权属资料（详见附件）的基础上，并根据本次估价目的，结合估价对象实际状况进行估价，如若相关当事人有异议，可在收到评估报告5日内递交有关材料、提出申请。
- 根据估价委托人提供的《湖北省枣阳市人民法院执行裁定书》（（2016）鄂0683执888号），在价值时点估价对象房产已被查封，查封期限为三年；依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象查封情况对其价值的影响，特此说明。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为一年（即报告有效期自 2021年7月5日至2022年7月4日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：
二〇二一年七月五日
