致估价委托人函
荆州市财政局：我公司于2021年5月27日接受贵方委托，对贵方为了解拍卖底价涉及的房地产市场价值进行评估，至2021年6月28日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《房屋所有权证》（证号：武房权证江字第2011006771号）和《国有土地使用证》（证号：江国用（交2011）第196008号）、《产权登记信息查询单》等资料（见附件1至5），经估价人员实地查勘及估价委托人介绍，估价对象位于武汉市江汉区锦城社区4栋9层3室，产权为余华所有，房屋建筑面积为111.39平方米，土地使用权面积为10.10平方米，房屋登记用途为住宅，土地登记用途为城镇住宅用地，土地使用权类型为出让，土地使用年限至2063年5月5日止；在价值时点估价对象实际用途为旅馆。
2、估价目的：为估价委托人了解拍卖底价提供价值参考而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2021年5月27日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：比较法、收益法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法和收益法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年5月27日的房地产总价值为
RMB166.95万元，大写金额：
人民币壹佰陆拾陆万玖仟伍佰元整；房地产单价为
RMB14988元/平方米，大写金额：
人民币每平方米壹万肆仟玖佰捌拾捌元整。7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及其分摊土地使用权价值，以及房屋室内二次装修价值，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋证载用途为住宅，土地证载用途为城镇住宅用地，结合估价人员实地查勘，其实际用途为旅馆，实际用途与房屋、土地证载用途不一致；综合分析估价对象区位状况、临街状况、平面布局等因素，结合估价目的，注册房地产估价师认为，估价对象房地产按住宅用途持续使用符合合法原则和最高最佳利用原则，因此本次估价假定估价对象房地产按住宅用途持续使用。
- 经注册房地产估价师实地查勘，在价值时点估价对象房屋已出租，因估价委托人未能提供《房屋租赁合同》等相关租赁资料，故本次估价注册房地产估价师无法考虑估价对象已存在的租赁关系和租约限制对其价值的影响。如果合同租金与市场租金存在较大差别且租约时间较长将对估价结果产生较大的影响，那么估价结果亦需作相应调整，提请报告使用者予以重视。
- 估价委托人未提供估价对象抵押情况相关资料，但根据估价委托人提供的《武汉市不动产查封信息单》（见附件5），在价值时点估价对象房地产已被查封；依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象抵押和查封情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 估价委托人提供的《房屋所有权证》记载估价对象坐落为江汉区锦城社区4栋9层3室，而带领查勘人指认的房屋实际地址为江汉区贺家墩社区后襄河一路9号发展公寓9层，实际地址与证载地址不一致，带领查勘人说明不一致的原因系楼盘冠名的变化造成，注册房地产估价师无理由怀疑其一致性，本次估价假定带领查勘人指认的房屋即为证载房地产。
- 根据估价委托人介绍及估价人员现场查看，在价值时点，估价对象901、902、903、904室打通使用，现状为旅馆，另估价对象有部分扩建面积未纳入本次估价范围，在此提请报告使用人注意。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2021年6月28日至2022年6月27日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。
特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：刘利华
二〇二一年六月二十八日
