致估价委托人函
武汉东泰丰农贸市场有限公司：我公司于2021年4月14日接受贵方委托，对贵方抵押贷款涉及的房地产抵押价值进行评估，至2021年4月16日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
估价对象：根据贵方提供的《不动产权证书》（证号：鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0000615号）、《建设用地规划许可证》（编号：武规（新）地[2017]085号）、《建设工程规划许可证》（编号：武规（新）建[2018]098号）、《建筑工程施工许可证》（编号：4201172018041700114BJ4001、4201172018041700114BJ4002）、《居住和商业项目（三店农贸市场）房产面积预测技术报告书》（任务号：2018预1029）等资料（见附件1至8），结合估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市新洲区三店街三店村店绿路88号（三店农贸市场）3号楼，产权为武汉东泰丰农贸市场有限公司所有，房屋建筑面积为3671.79平方米，栋占地面积为1808.39平方米，房屋规划用途为商业，土地规划用途为商业服务，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为至2057年11月30日止；在价值时点估价对象实际用途为商业。
2、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
3、价值时点：2021年4月14日
4、价值类型：抵押价值
5、估价方法：收益法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用收益法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年4月14日的房地产总价值为
RMB1454.06万元，大写金额：
人民币壹仟肆佰伍拾肆万零陆佰元整；房地产单价为
RMB3960.08元/平方米，大写金额：
人民币每平方米叁仟玖佰陆拾元零捌分。7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产抵押估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及分摊土地使用权价值，以及房屋室内二次装修价值，在此提请报告使用人注意。
- 估价委托人提供的《不动产权证书》（证号：鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0000615号）、《建设用地规划许可证》（编号：武规（新）地[2017]085号）记载土地使用权面积为7090.66平方米，而估价对象仅为该项目用地范围内规划建设房屋的一部分，故本次估价土地使用权面积以估价委托人提供的《居住和商业项目（三店农贸市场）房产面积预测技术报告书》（任务号：2018预1029）中记载的估价对象3号楼占地面积1808.39平方米为依据，且本次估价结果已包含估价对象房屋分摊土地使用权价值，该土地使用权不能再单独作为抵押物向金融机构另行申请贷款使用。
- 估价人员未对估价对象房屋建筑面积进行专业测量，估价委托人提供的《建筑工程施工许可证》（编号：4201172018041700114BJ4001）记载估价对象3#楼框架地上2层建筑面积3661.22平方米，而估价委托人提供的《居住和商业项目（三店农贸市场）房产面积预测技术报告书》（任务号：2018预1029）中记载估价对象3号楼房屋建筑面积为3671.79平方米，本次估价以《居住和商业项目（三店农贸市场）房产面积预测技术报告书》（任务号：2018预1029）记载的房屋建筑面积3671.79平方米为估价前提，最终估价对象房屋建筑面积数据应以房地产管部门核定为准，如有变动，则估价结果应作相应的调整。
- 根据估价委托人介绍，在价值时点估价对象所在土地已办理了抵押登记且尚未注销，由此推断估价对象存在法定优先受偿款；但估价委托人说明估价对象所在土地目前正在办理抵押注销手续，而本次估价是为估价委托人注销该抵押之后重新办理抵押贷款手续提供价值参考依据，故未扣除该法定优先受偿款，本报告只有在该项抵押权利注销之后方可使用，在此提请报告使用人注意。
- 经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象建筑物已建成并投入使用，根据本次估价目的，本次估价假设估价对象不改变房屋规划用途且能在今后办理相关产权证，本次估价已扣除了估价对象房地产今后办理产权登记手续需向政府缴纳的相关税费，该税费最终缴纳数额应以实际发生的为准，如有不符，则估价结果需作相应调整。
- 本次估价未扣除预期实现抵押权的费用和税金，估价委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2021年4月16日至2022年4月15日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司 法定代表人：刘利华
二〇二一年四月十六日
