（鄂）远达（2021）（预估）字第WH019号

土 地 估 价 报 告
第一部分  摘  要
一、估价项目名称
武汉鑫正建材有限责任公司抵押贷款涉及位于武汉市东西湖区十二支沟东、东吴大道北两宗工业用地共计22828.14平方米国有出让土地使用权抵押价值评估。
二、委托估价方
武汉鑫正建材有限责任公司。
三、估价目的
受贵方委托，根据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号（第三次修正）、2020年1月1日起施行）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号、1990年5月19日起施行）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014、2014年12月1日起施行）等相关法律和规范以及贵方提供的《国有土地使用证》（证号：东国用（2010）第010405025号、东国用（2010）第010405026号）等资料（见附件1-4），本估价机构土地估价师对武汉鑫正建材有限责任公司所有的位于武汉市东西湖区十二支沟东、东吴大道北两宗工业用地共计22828.14平方米国有出让土地使用权抵押价值进行评估。
本次估价是核定估价对象在地价定义设定条件下的土地使用权价格，为委托估价方办理土地抵押贷款手续提供价值参考依据。
四、估价期日
二〇二一年四月八日 （即实地查勘现场时间）
五、估价日期
二〇二一年四月八日 至二〇二一年四月十二日
六、地价定义
根据委托估价方提供的《国有土地使用证》（见附件3），在估价期日估价对象土地所有权为国家所有，土地使用权为武汉鑫正建材有限责任公司所有，证载土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地使用年限至2060年4月14日止，土地使用权总面积为22828.14平方米；经估价人员实地查勘，在估价期日估价对象土地地上已建有数栋建筑物，土地剩余使用年限为39.02年（2021年4月8日至2060年4月14日），土地开发程度已达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯，以下同），宗地红线内“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）场地平整且地上建有数栋建筑物，经估价委托人介绍，估价对象已设立抵押权，根据委托估价方提供的《抵押估价法定优先受偿款项查询单回执》（见附件4），委托估价方承诺在估价期日估价对象抵押权尚未注销，但不存在售卖情况和其他法定优先受偿款项，且本次估价是为其注销该抵押权后重新办理抵押贷款手续，因此本次估价设定估价对象土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地剩余使用年限为39.02年，土地开发程度为宗地红线内外“五通”，宗地红线内场地平整，且无他项权利限制。
估价人员在中国土地市场网上查询该地块挂牌信息：“地块编号：DP（2009）056号，位置及四至：东西湖区十二支沟东、东吴大道北，出让方式：挂牌，建设用地面积：22828.14平方米，容积率0.7-1.5，建筑密度30%-50%，竞得方：武汉鑫正建材有限责任公司，成交日期：2010年1月13日，交易地点：武汉市东西湖区国土资源和规划局。”并结合委托估价方提供的《评估咨询委托函》（见附件1），故本次估价设定估价对象土地容积率为1.5。
因此，本次估价对象地价定义为：估价对象在公开市场条件和规划利用条件下，于估价期日2021年4月8日，设定的土地用途为工业用地、土地使用权类型为出让、土地开发程度为宗地红线内外“五通”、宗地红线内“场地平整”、土地使用权剩余使用年限为39.02年，容积率为1.5，且无他项权利限制下的国有出让土地使用权价格。
七、估价结果
武汉鑫正建材有限责任公司抵押贷款涉及位于武汉市东西湖区十二支沟东、东吴大道北两宗工业用地共计22828.14平方米国有出让土地使用权，在估价期日2021年4月8日，满足地价定义设定条件下的土地使用权价格如下：
（一）假定未设立法定优先受偿权利下的国有出让土地使用权公开市场价值为：
宗地1：
土地面积：6796.93平方米；
单位面积地价：RMB467元/平方米，折合RMB31.13万元/亩；
总 地 价：RMB317.42万元；
大写金额：人民币叁佰壹拾柒万肆仟贰佰元整。
宗地2：
土地面积：16031.21平方米；
单位面积地价：RMB467元/平方米，折合RMB31.13万元/亩；
总 地 价：RMB748.66万元；
大写金额：人民币柒佰肆拾捌万陆仟陆佰元整。
（二）估价师知悉的法定优先受偿款
根据估价委托人提供的《抵押估价法定优先受偿款项查询单回执》（见附件4），委托估价方承诺在估价期日估价对象已设立抵押权，且尚未注销，但不存在售卖情况和其他法定优先受偿款项，且本次估价是为其注销该抵押权后重新办理抵押贷款手续，结合估价目的，本次估价未扣除该法定优先受偿款，即法定优先受偿款为0。
（三）土地使用权抵押价值
土地使用权抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的国有出让土地使用权公开市场价值－法定优先受偿款
宗地1：
土地面积：6796.93平方米；
单位面积地价：RMB467元/平方米，折合RMB31.13万元/亩；
土地使用权抵押价值：RMB317.42万元；
大写金额：人民币叁佰壹拾柒万肆仟贰佰元整。
宗地2：
土地面积：16031.21平方米；
单位面积地价：RMB467元/平方米，折合RMB31.13万元/亩；
土地使用权抵押价值：RMB748.66万元；
大写金额：人民币柒佰肆拾捌万陆仟陆佰元整。
详细结果见下页《土地估价结果一览表》（表1）。
注：本次估价结果没有考虑估价对象抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等对估价对象土地价值的影响，提请报告使用人注意。

1. 土地估价师签名