致估价委托人函
云梦县人民法院：我公司于2020年12月29日接受贵方委托，对贵方出具的《云梦县人民法院司法鉴定委托书》（编号：（2020）云法鉴委字第086号）中涉及的房地产市场价值进行评估，至2021年3月25日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《房地产权登记信息》、《商品房买卖合同》、《宗地登记信息查询情况说明》、《湖北省云梦县人民法院执行裁定书》（编号：（2020）鄂0923执991号之二）等资料（见附件1至5），经估价人员实地查勘及估价委托人介绍，估价对象位于云梦县文化路特1号（楚王城广场6号楼）6#楼幢1单元1003室，产权为代丽所有，房屋建筑面积为95.03平方米，房屋登记用途为住宅，宗地用途为商住，土地使用权类型为出让，在价值时点估价对象实际用途为住宅。
2、估价目的：为云梦县人民法院办理案件提供价值参考依据而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2021年3月4日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：比较法、收益法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法和收益法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年3月4日的房地产总价值为
RMB34.99万元，大写金额：
人民币叁拾肆万玖仟玖佰元整；房地产单价为
RMB3682元/平方米，大写金额：
人民币每平方米叁仟陆佰捌拾贰元整。7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产司法鉴定估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及其分摊土地使用权价值，以及房屋室内二次装修价值，在此提请报告使用人注意。
- 本次估价未考虑估价对象欠缴的水、电、气、物业等费用对其房地产价值的影响。房屋拍卖成交后，受让方自拍卖标的交付之日起需承担欠缴的水、电、气、物业等费用，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《商品房买卖合同》（见附件3），估价对象产权由代丽向湖北恒馨房地产开发有限公司购买取得，在价值时点估价对象未办理产权登记手续，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价目的，本次估价已扣除了估价对象房地产今后办理产权登记手续需向政府缴纳的相关税费，该税费最终缴纳数额应以实际发生的为准，如有不符，则估价结果需作相应调整。
- 估价委托人提供的《商品房买卖合同》（见附件3）中记载“买受人2010年8月12日付款人民币玖万元整（90,000.00元），余额人民币壹拾柒万伍仟元整（175,000.00元）办理银行按揭，买受人在七天内必须办理银行按揭贷款的相关资料，最终以银行审批为准。”，另根据估价委托人提供的《湖北省云梦县人民法院执行裁定书》（编号：（2020）鄂0923执991号之二）（见附件5），在价值时点估价对象房地产已被查封；依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象抵押和查封情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 估价委托人提供的《房地产权登记信息》记载估价对象坐落为云梦县文化路特1号（楚王城广场6号楼）6#楼幢1单元1003室，而带领查勘人指认的房屋实际地址为云梦县楚王云都商住小区6号楼1单元1003室，实际地址与证载地址不一致，带领查勘人说明不一致的原因系楼盘冠名的变化造成，注册房地产估价师无理由怀疑其一致性，本次估价假定带领查勘人指认的房屋即为证载房地产。
- 估价委托人 提供的《商品房买卖合同》（见附件3）记载估价对象建筑面积为99平方米，另估价委托人 提供的《房地产权登记信息》（见附件2）记载估价对象建筑面积为95.03平方米，本次以《房地产权登记信息》记载估价对象建筑面积为95.03平方米为估价前提，如与相关部门最终认定不符，则估价结果需作相应调整。
- 估价委托人 提供的《商品房买卖合同》（见附件3）记载估价对象土地使用权类型为出让，宗地用途为商住用地，提请报告使用人予以关注。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2021年3月25日至2022年3月24日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：刘利华
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司孝感分公司
负责人：朱黎明
二〇二一年三月二十五日
