致估价委托人函
钟祥市人民法院：我公司于2020年11月5日接受贵方委托，对贵方出具的《湖北省钟祥市人民法院鉴定委托书》（编号：（2020）鄂钟祥执鉴字第20号）涉及的土地及地上附属物市场价值进行评估，至2021年2月19日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
- 估价对象：根据贵方提供的《国有土地使用证》（证号：钟国用（2013）第0035-1-1号），结合湖北润德典当有限责任公司委托湖北鑫中地土地规划设计有限公司出具的《荆门市钟祥市原内衣厂房屋及附属物测绘报告》（编号：XZD-CH-068），我公司于2020年12月21日出具的《工作联系函》等资料（见附件1至8），经估价人员实地查勘，估价对象位于荆门市钟祥市镜月湖大道37号，产权为钟祥市宏阳玻璃厂所有，土地使用权总面积为5289.90平方米，土地证载用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地使用年限至2061年8月15日止；另有10处地上附属物未办理产权登记，估价对象地上附属物基本情况详见表1：表1 地上附属物明细表
| 估价对象编号 |
建筑结构 |
建筑层数 |
层高（m） |
面积（㎡） |
| 1 |
砖木 |
1 |
3.3 |
171.80 |
| 2 |
砖木 |
1 |
5.5 |
291.20 |
| 3 |
砖木 |
1 |
8.95 |
226.90 |
| 4 |
砖木/砖混 |
1 |
2.5 / 2.8 |
140.40 |
| 5 |
砖木 |
1 |
6.6 |
325.90 |
| 6 |
砖木 |
1 |
2.5 |
215.50 |
| 7 |
砖混 |
2 |
3.3 |
1028.51 |
| 8 |
砖木 |
1 |
6.0 |
559.70 |
| 9 |
水塔 |
50吨水塔，直径3.5M，高6.6M |
| 10 |
围墙 |
长270米*高2.5米*厚0.24米 |
2、估价目的：为钟祥市人民法院办理案件提供价值参考而评估其市场价值。
3、价值时点：2020年12月3日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：市场比较法、基准地价系数修正法、成本法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用市场比较法、基准地价系数修正法、成本法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2020年12月3日的房地产总价值为
RMB339.40万元，大写金额：
人民币叁佰叁拾玖万肆仟元整。 估价结果详见表2至表3：
表2 土地估价结果一览表
| 估价对象 |
土地使用权面积
（㎡） |
土地单价
（元/㎡） |
土地总价
（万元） |
| 出让工业用地 |
5289.90 |
418 |
221.12 |
| 合计 |
5289.90 |
/ |
221.12 |
表3 地上附属物估价结果一览表
估价对象
编号 |
建筑面积/规格（㎡） |
单价
（元/㎡） |
总价
（万元） |
| 1 |
171.80 |
147.85 |
2.54 |
| 2 |
291.20 |
244.51 |
7.12 |
| 3 |
226.90 |
458.35 |
10.40 |
| 4 |
140.40 |
309.83 |
4.35 |
| 5 |
325.90 |
312.37 |
10.18 |
| 6 |
215.50 |
170.30 |
3.67 |
| 7 |
1028.51 |
565.48 |
58.16 |
| 8 |
559.70 |
275.50 |
15.42 |
| 9 |
水塔：50吨水塔，直径3.5M，高6.6M |
/ |
1.17 |
| 10 |
围墙：长270米*高2.5米*厚0.24米 |
/ |
5.27 |
| 合计 |
/ |
/ |
118.28 |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产司法鉴定估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人提供的资料及相关回复，本次估价范围内估价对象有10处地上附属物未办理产权登记，其建筑面积、建筑结构、建筑高度根据湖北鑫中地土地规划设计有限公司出具的《荆门市钟祥市原内衣厂房屋及附属物测绘报告》（编号：XZD-CH-068）与我公司2020年12月21日出具的《工作联系函》确定，本次评估以此为估价前提，若与相关管理部门最终认定不符，则估价结果应作相应的调整，在此提请报告使用人注意。
- 估价对象地上附属物未办理产权登记手续，本估价机构仅对估价范围内估价对象地上附属物的价格进行核定，不对其权属进行认定，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《建设用地规划指标函》（编号：钟规函[2011]105号），确定估价对象土地容积率为1.0-2.0，本次评估以此为估价前提，在此提请报告使用人注意。
- 经估价人员实地查勘，估价对象地上附属物在现场查勘日时部分已坍塌，根据我公司2020年12月21日出具的《工作联系函》，估价对象地上附属物按照现场查勘时的现状价值进行评估，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《土地他项权利证明书》（证号：钟土他项（2014）第062号）（见附件6）和《湖北省钟祥市人民法院执行裁定书》（编号：（2017）鄂0881执60号之八）（见附件7），以及估价委托人介绍，估价对象土地已抵押且被查封。依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象土地抵押及查封情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2021年2月19日至2022年2月18日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：刘利华
二〇二一年二月十九日
