土 地 估 价 报 告第一部分 摘 要一、估价项目名称武汉东泰丰农贸市场有限公司抵押贷款涉及位于武汉市新洲区三店街三店村、南桥村7090.66平方米商住用地国有出让土地使用权抵押价值评估
二、委托估价方武汉东泰丰农贸市场有限公司三、估价目的受贵方委托，根据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号（第三次修正）、2020年1月1日起施行）、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号、2007年10月1日起施行）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号、1990年5月19日起施行）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014、2014年12月1日起施行）等相关法律和规范以及贵方提供的《不动产权证书》（证号：鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0000615号）、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：鄂WH（XZ）P-2017-102）等资料（见附件1-9），本估价机构土地估价师对武汉东泰丰农贸市场有限公司单独所有的位于武汉市新洲区三店街三店村、南桥村7090.66平方米商住用地国有出让土地使用权抵押价值进行评估。
本次估价是核定估价对象在地价定义设定条件下的土地使用权价格，为委托估价方办理土地抵押贷款手续提供价值参考。
四、估价期日二〇二〇年十一月九日（即土地估价师实地查勘现场时间）
五、估价日期二〇二〇年十一月九日至二〇二〇年十二月二日
六、地价定义根据委托估价方提供的《不动产权证》（见附件3），在估价期日估价对象土地所有权为国家所有，土地使用权为武汉东泰丰农贸市场有限公司单独所有，证载土地用途为城镇住宅用地、商业服务，土地使用权类型为出让，城镇住宅土地使用年限自2017年12月01日至2087年11月30日止，商业服务自2017年12月01日至2057年11月30日止，证载土地使用权面积7090.66平方米。
经估价人员实地查勘，在估价期日估价对象土地实际用途为商住用地，其中住宅土地剩余使用年限为67.06年（2020年11月9日至2087年11月30日），商业服务土地剩余使用年限为37.06年（2020年11月9日至2057年11月30日），土地开发程度已达到
宗地红线外“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，以下简称为“六通”），宗地红线内“六通一平”（ 即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气和场地平整，以下简称为“六通一平”），地上建有5栋建筑物。
根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：鄂WH（XZ）P-2017-102）第十三条记载：“受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。其中：建筑总面积按容积率×净用地面积计算（总建筑面积控制在16309平方米以内）；建筑容积率≤2.3；建筑限高结合具体情况确定；建筑密度结合具体情况确定；绿地率按照《武汉市绿化管理条例》执行。”
本次评估遵循合法原则以及最有效利用原则，并依据本次评估目的，设定地价定义如下：
估价对象在公开市场条件和规划利用条件下，于估价期日 2020年11月9日，设定的土地用途为商住用地、土地使用权类型为出让、土地开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，以下简称为“六通”），宗地红线内“六通一平”（ 即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气和场地平整，以下简称为“六通一平”）、住宅用地剩余使用年限为67.06年（2020年11月9日至2087年11月30日），商业服务用地剩余使用年限为37.06年（2020年11月9日至2057年11月30日），设定容积率为2.3，且无他项权利限制下的国有出让土地使用权价格。
七、估价结果武汉东泰丰农贸市场有限公司抵押贷款涉及位于武汉市新洲区三店街三店村、南桥村7090.66平方米商住用地国有出让土地使用权，在估价期日 2020年11月9日，满足地价定义设定条件下的土地使用权价格如下：
（一）假定未设立法定优先受偿权利下的国有出让土地使用权公开市场价值为：
土地面积：7090.66平方米；单位面积地价：RMB1200元/平方米，折合RMB80万元/亩；楼面地价：RMB520元/建筑平方米；总 地 价：RMB850.88万元；大写金额：人民币捌佰伍拾万零捌仟捌佰元整。（二）估价师知悉的法定优先受偿款
根据估价委托人提供的《法定优先受偿权利情况声明》，截止至估价期日，估价对象未设立他项权利，因此法定优先受偿款为0。
（三）土地使用权抵押价值
土地使用权抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的国有出让土地使用权公开市场价值－法定优先受偿款
土地面积：7090.66平方米；单位面积地价：RMB1200元/平方米，折合RMB80万元/亩；楼面地价：RMB520元/建筑平方米；土地使用权抵押总价值：RMB850.88万元；大写金额：人民币捌佰伍拾万零捌仟捌佰元整。详细结果见下页《土地估价结果一览表》（表1）
注：本次估价结果没有考虑估价对象抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等对估价对象土地价值的影响，提请报告使用人注意。
土地估价师/
其他评估专业人员 |
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资 格 证 书 号 |
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签 名 |
| 刘 利 华 |
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2002420091 |
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| 熊 瑜 |
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2013420078 |
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| 朱 明 辉 |
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九、土地估价机构估价机构负责人签字：
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
二〇二〇年十二月二日
