武汉市卓玛诗服饰有限公司：
我公司于2020年11月18日接受贵方委托，对贵方抵押贷款涉及的房地产抵押价值进行评估，至2020年11月23日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《不动产权证书》（证号：鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0046619号、鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0046620号、鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0046621号）、《不动产权属证明》（证号：鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057723号、鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057724号）和《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄120212797、黄120212798）等资料（见附件1至6），结合估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市黄陂区横店街建华村顺昌科技产业园1号厂房栋/单元1-5层1号，产权为刘先红、孙想姑共同共有，房屋建筑总面积为9518.60平方米，土地使用权总面积为1877.05平方米，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期至2060年11月04日止，在价值时点估价对象实际用途为工业及配套用房，估价对象房屋及土地基本情况详见表1。
表1 估价对象房屋及土地基本情况一览表
估价
对象 |
《不动产权属证明》证号 |
《武汉市商品房买卖合同》编号 |
房屋/土地证载用途 |
所在楼层/总楼层 |
房屋建筑面积（㎡） |
土地使用权面积（㎡） |
土地使用
权类型 |
土地使用
年限 |
| 1层 |
鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0046619号 |
/ |
工业/工业用地 |
1/5 |
1903.72 |
375.41 |
出让 |
2060年11月04日 |
| 2层 |
鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0046621号 |
/ |
工业/工业用地 |
2/5 |
1903.72 |
375.41 |
出让 |
2060年11月04日 |
| 3层 |
鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0046620号 |
/ |
工业/工业用地 |
3/5 |
1903.72 |
375.41 |
出让 |
2060年11月04日 |
| 4层 |
鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057724号 |
黄120212797 |
工业/工业用地 |
4/5 |
1903.72 |
375.41 |
出让 |
2060年11月04日 |
| 5层 |
鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057723号 |
黄120212798 |
工业/工业用地 |
5/5 |
1903.72 |
375.41 |
出让 |
2060年11月04日 |
| 合计 |
/ |
|
/ |
/ |
9518.60 |
1877.05 |
/ |
/ |
2、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
3、价值时点：2020年11月18日。
4、价值类型：抵押价值
5、估价方法：比较法、收益法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法、收益法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2020年11月18日的房地产总价值为
RMB3000万元，大写金额：
人民币叁仟万元整。估价结果详见表2。
表2 房地产抵押估价结果一览表
| 估价对象 |
房屋建筑面积(㎡) |
土地使用权面积(㎡) |
假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值(万元) |
注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款(万元) |
房地产抵押平均单价
(元/㎡) |
房地产抵押总价(万元，取整) |
| 1层 |
1903.72 |
375.41 |
3000 |
0
(见附件6) |
3152 |
600 |
| 2层 |
1903.72 |
375.41 |
3152 |
600 |
| 3层 |
1903.72 |
375.41 |
3152 |
600 |
| 4层 |
1903.72 |
375.41 |
3152 |
600 |
| 5层 |
1903.72 |
375.41 |
3152 |
600 |
| 合计 |
9518.60 |
1877.05 |
3000 |
0 |
/ |
3000 |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产抵押估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告属预估咨询性质，仅用于贷款银行内部预审，不能作为贷款银行正式放贷的依据，也不能用于在房地产管理部门办理抵押登记手续。预评报告不具有法律效力，评估机构对预评报告不承担法律责任。
- 产权人同意以估价对象房地产作为抵押物，为估价委托人提供抵押担保，故本次由武汉市卓玛诗服饰有限公司委托进行评估，在此提请报告使用人注意。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果不仅包含估价对象房屋及土地使用权价值，还包含了估价对象房屋室内二次装修价值，故估价对象土地使用权不能再单独作为抵押物向金融机构另行申请贷款使用。
- 估价人员未对估价对象4、5层房屋建筑面积和土地使用权面积进行专业测量，仅根据估价委托人提供的《不动产权属证明》（证号：鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057723号、鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057724号）和《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄120212797、黄120212798），确定本次估价范围内估价对象4、5层房屋建筑总面积为3807.44平方米，土地使用权总面积为750.82平方米；经估价人员实地查勘，面积大体相当，因此本次以该面积为前提进行估价，最终估价对象4、5层房屋和土地面积数据应以房地产管部门核定为准，如有变动，则估价结果应作相应的调整。
- 根据估价委托人提供的4、5层的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄120212797、黄120212798），估价对象由武汉顺昌投资有限公司开发经营，产权人于2013年1月26日通过购买取得了估价对象产权，在价值时点产权人尚未办理相关产权登记手续；另根据估价委托人委托，结合估价目的，本次估价以产权人能正常办理产权登记手续为前提，但未考虑办理产权登记手续所需缴纳的相关税费对估价对象价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《不动产权证书》（证号：鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0046619号、鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0046620号、鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0046621号）、《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄120212797、黄120212798），在价值时点估价对象均已办理了抵押登记且尚未注销，由此推断估价对象存在法定优先受偿款；但估价委托人说明估价对象目前正在办理抵押注销手续，而本次估价是为估价委托人注销该抵押之后重新办理抵押贷款手续提供价值参考依据，故未扣除该法定优先受偿款，本报告只有在该项抵押权利注销之后方可使用，在此提请报告使用人注意。
- 本次估价未扣除预期实现抵押权的费用和税金，估价委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2020年11月23日至2021年11月22日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：刘利华
二〇二〇年十一月二十三日
